Situation
In einem im Jahr 1983 errichten Mehrfamilienhaus waren im Schlafzimmer einer Mietwohnung Schimmelerscheinungen aufgetreten.
Die Fenster der Wohnung hatte man im Jahr 2013 durch neue Fenster ersetzt worden.
Die betroffenen Mieter waren im März 2015 in die betroffene Wohnung eingezogen und nutzten die Wohnung mit 2 Erwachsenen und 4 Kindern.
Im November 2017 sollen dann erste Schimmelerscheinungen im Schlafzimmer festgestellt worden sein.
Schränke oder Kleidungsstücke in Schränken waren von den Schimmelpilzbildungen nicht betroffen.
Vor dem Kauf und der Lieferung des Betts der Mieter war im Schlafzimmer die Matratze einige Zeit auf den Boden gelegt worden. Hierauf soll festgestellt worden sein, dass der Bereich zwischen der Unterseite der Matratze und dem Fußboden feucht geworden war und sich dort Schimmel gebildet hatte.
Laut Angabe der Mieter soll die relative Luftfeuchte in der Wohnung häufig zwischen 60 % und 70 % liegen.
Untersuchungen von außen
Bei der Untersuchung der Fassade im Bereich des betroffenen Schlafzimmers der Wohnung im Erdgeschoss links vom umgebenden Gelände her zeigte sich, dass der Außenputz weder Risse, Abplatzungen, Ausblühungen, Anstrichablösungen oder sonstige Putzschäden aufwies.
Dies bedeutet, dass keine Beeinträchtigung des Witterungsschutzes der Fassade vorlag. Hinweise auf von unter her aufsteigende Feuchte waren ebenfalls nicht vorhanden.
Messungen des Raumklimas
Während des Ortstermins habe ich im Schlafzimmer der betroffenen Wohnung die Lufttemperatur und die relative Luftfeuchtigkeit gemessen.
In der nachfolgenden Tabelle habe ich die Ergebnisse der Raumklimamessungen zusammengestellt:
Aus den von mir beim Ortstermin durchgeführten Raumklimamessungen ergaben sich folgende Hinweise auf eine zumindest zeitweise unzureichende Lüftung der Wohnung:
CO2-Gehalt:
Die von mir gemessenen CO2-Gehalte lagen über dem empfohlenen CO2-Wert für Aufenthaltsräume von maximal 700 ppm.
Als gerade noch hygienischer Wert für dauernd bewohnte Räume wird ein CO2-Gehalt von 1.000 ppm eingestuft (nach Pettenkofer). Sowohl im Flur als auch im Schlafzimmer wurde dieser Grenzwert von 1.000 ppm überschritten.
Aus den von mir beim Ortstermin durchgeführten Raumklimamessungen ergab sich ein Wert des CO2-Gehaltes, der um den Faktor
2,5 bis 2,9
höher lag als der CO2-Gehalt der Außenluft. Bei ausreichender Lüftung würde sich innerhalb der Wohnung ein CO2-Gehalt nahe dem Wert der Außenluft einstellen. Bei dem gemessenen CO2-Wert handelte es sich somit um einen signifikant erhöhten CO2-Gehalt innerhalb der Wohnung, welcher auf eine geringe Lüftung zumindest zum Zeitpunkt des Ortstermins hindeutete.
Feuchtegehalt der Innenluft:
Der absolute Feuchtegehalt der Raumluft im Schlafzimmer lag beim Ortstermin um den Faktor
1,4
über dem entsprechenden Wert der Außenluft. Hierbei handelte es sich um einen mäßig erhöhten Wert, zumindest zum Zeitpunkt des Ortstermins.
Beurteilung des Raumklimas:
Zusammenfassend ergaben meine Raumklimamessungen, dass die betroffene Wohnung zumindest zum Zeitpunkt des Ortstermins nicht ausreichend gelüftet worden war.
Augenscheinliche Untersuchungen
Beim Ortstermin zeigte sich, dass an der unteren und oberen Nordostecke im Schlafzimmer Schimmelpilzbildungen an der Tapete vorlagen.
Hinweise auf Wassereintritte von der Außenseite her, wie zum Beispiel Ränder- und Fleckenbildungen, Ausblühungen oder Putzabplatzungen lagen nicht vor.
Zur weiteren Untersuchung habe ich im Bereich der unteren Außenecke die Sockelleisten von der Wand abgelöst und den dahinter liegenden Wandbereich untersucht. Hierbei zeigte sich, dass der Wandbereich hinter den Sockelleisten keine Schimmelpilzbildungen aufwies und trocken war.
Insbesondere die Befunde hinter den Sockelleisten in der unteren Außenecke zeigten, dass die Schimmelpilzbildungen durch Feuchtigkeit aus der Raumluft entstanden waren und somit eine nutzungsbedingte Ursache der Schimmelpilzbildungen vorlag.
Messung des Feuchtigkeitsgehalts
Zur Untersuchung des Schlafzimmers auf mögliche Feuchtigkeitseintritte von außen her habe ich zusätzlich den Feuchtigkeitsgehalt an der Innenseite des Schlafzimmers gemessen.
Hierbei ergaben sich folgende Feuchtigkeitswerte:
Beurteilung der Feuchtemessungen:
Die Messwerte zeigten, dass die Außenwände der von den Schimmelpilzbildungen betroffenen Bereiche im Schlafzimmer trocken waren. Messtechnische Hinweise auf Wassereintritte von außen her lagen nicht vor.
Messung der Oberflächentemperaturen
Während des Ortstermins wurden von mir auch die Oberflächentemperaturen an den Innenseiten der Außenwände im Schlafzimmer ermittelt. Hierbei ergaben sich folgende Werte:
Untere Nordostecke: 11,4 °C
Obere Nordostecke: 13,0 °C
Im vorliegenden Fall lag die Oberflächentemperatur in der unteren Nordostecke unter der in DIN 4108, Wärmeschutz und Energieeinsparung im Hochbau, genannten Grenztemperatur für Schimmelpilzbildungen von 12,6 °C.
In der oberen Nordostecke wird der Grenzwert nur knapp erreicht. Bei niedrigeren Außentemperaturen als beim Ortstermin wird aber auch dort der vorgenannte Grenzwert unterschritten.
Dies bedeutet, dass für die untersuchte Wandkonstruktion im Schlafzimmer ein erhöhtes Schimmelpilzrisiko aufgrund des geringen Wärmeschutzes an der Außenecke und Außenkante besteht.
Da die Anforderungen aus dem Bauzeitpunkt im Jahr 1983 hinsichtlich des Mindestwärmeschutzes aber erfüllt waren, lag auf der Grundlage des Bauzeitpunkts keine unzulässige Wärmebrücke vor.
Hierbei handelte es sich somit nicht um einen Mangel des Gebäudes im rechtlichen Sinne, da weder gesetzliche Vorschriften noch sonstige Regelungen bestehen, dass der Wärmeschutz eines alten Gebäudes den heutigen Anforderungen angepasst werden müsste.
Lediglich beispielsweise beim Ersetzen des Außenputzes oder beim Anbringen einer zusätzlichen vorgehängten Fassade oder eines Wärmedämm-Verbundsystems greifen die aktuellen Anforderungen an den Mindestwärmeschutz.
Zusammenfassende Bewertung
Raumklimamessungen
Meine Raumklimamessungen beim Ortstermin ergaben, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Ortstermins nicht ausreichend gelüftet worden war, um das Schlafzimmer schimmelfrei zu halten. Somit lag eine nutzungsbedingte Ursache vor.
Wassereintritte von außen
Hinweise auf Wassereintritte von außen waren nicht vorhanden, so dass Wassereintritte von außen als Ursache der Schimmelpilzbildungen ausgeschlossen werden können.
Wärmeschutz und Wärmebrücken
Meine Untersuchungen ergaben weiter, dass die vorliegende Baukonstruktion aufgrund des geringen Wärmeschutzes an der Außenecke und Außenkante im Schlafzimmer ein erhöhtes Schimmelpilzrisiko aufwies. - Bei der Nutzung des Gebäudes muss deshalb darauf Rücksicht genommen werden, dass der Wärmedämmstandard des Gebäudes dem Baujahr 1983 entspricht. Insbesondere liegen bei einem solchen Gebäude an den Außenecken und Kanten solche Anschlüsse und Details vor, welche zum heutigen Zeitpunkt nicht mehr zulässig sind, zum Bauzeitpunkt 1983 aber den anerkannten Regeln der Technik entsprachen. Diese Bereiche sind somit im rechtlichen Sinne nicht als Mangel zu werten.